Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá
Mục tiêu của thẩm định giá:
Mục đích của việc thẩm định giá là thẩm định viên về giá sẽ đưa ra ý kiến về giá trị của tài sản được thẩm định phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định. Kết quả thẩm định giá sẽ được khách hàng sử dụng để ra những quyết định như: mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê…tài sản; làm căn cứ để phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ…; làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp; để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi của các bên, để tư vấn đầu tư và ra quyết định…
Phạm vi công việc thẩm định giá:
Đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Theo đó, các thẩm định viên về giá sẽ thực hiện việc thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tuân thủ pháp luật về giá, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định. Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá; bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Căn cứ thẩm định giá:
Việc thẩm định giá được thực hiện theo các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định hiện hành của Việt Nam về thẩm định giá:
- Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012;
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
- Nghị định số 177/2013/ND-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá.
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28/4/2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá;
- Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) (Trừ tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 hết hiệu lực thi hành theo thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ tài chính);
Nội dung thẩm định giá:
Nội dung của thẩm định giá là việc các thẩm định viên về giá của chúng tôi xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản được thẩm định theo quy định của Bộ Luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá mà Bộ Tài chính đã ban hành.
1. Tổ chức thực hiện:
1.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Ngay sau khi tiến hành ký kết hợp đồng thẩm định giá chúng tôi sẽ tiến hành thực hiện các bước công việc sau:
- Tìm hiểu về đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản;
- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá;
- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá;
- Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá.
1.2. Lập kế hoạch thẩm định giá
Sau khi đã tìm hiểu tổng quát về tài sản cần thẩm định, chúng tôi sẽ tiến hành lập kế hoạch thực hiện như sau:
- Nhận biết về các tài liệu về thị trường, tài sản và tài liệu so sánh;
- Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, đặc biệt là kế hoạch khảo sát tài sản cần thẩm định giá;
- Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo;
- Xác định hình thức trình bày báo cáo.
1.3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
- Tập hợp nguồn thông tin tổng hợp và các thông tin đặc biệt:
+ Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường của vùng, khu vực, quốc gia.
+ Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh), vị trí các công trình xây dựng, bán ra, chi phí, thu nhập/phí tổn.
- Thẩm định hiện trạng tài sản - Bất động sản:
+ Thẩm định hiện trạng tài sản - Bất động sản cần thẩm định giá;
+ Thẩm định hiện trạng các tài sản - Bất động sản so sánh.
1.4. Phân tích thông tin
- Phân tích:
+ Phân tích việc sử dụng tài sản cao nhất và tốt nhất, việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất, việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
+ Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng đánh giá.
+ Phân tích tài sản - BĐS thẩm định giá về pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, môi trường …
- Lựa chọn phương pháp thẩm định giá: Qua kết quả phân tích trên, thẩm định viên về giá lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng (có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định).
1.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Sau khi đã thu thập, phân tích các thông tin và đã lựa chọn được phương pháp thẩm định giá cho tài sản thì thẩm định viên về giá sẽ tính toán và đưa ra được giá trị bằng tiền của tài sản được thẩm định giá
1.6. Kiểm soát chất lượng
Toàn bộ công việc thẩm định giá được kiểm soát bởi phòng Kiểm soát chất lượng và thành viên Ban Giám đốc kiểm soát chất lượng thẩm định giá.
Mục đích của việc kiểm soát chất lượng thẩm định giá nhằm đảm bảo cho việc cung cấp dịch vụ đảm bảo về chất lượng, tư vấn tối đa đem lại lợi ích cho Quí khách hàng.
1.7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Báo cáo thẩm định là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá. Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường.
Kết quả của thẩm định giá được trình bày trong một bản báo cáo, trong đó phải nêu ra được một số nội dung chính sau:
- Mục tiêu của việc thẩm định giá;
- Mô tả chính xác tài sản được định giá;
- Cở sở giá trị của việc thẩm định giá;
- Các giả thiết, tiền đề, các căn cứ dùng để thẩm định giá;
- Số liệu minh họa và phân tích;
- Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phương pháp này;
- Kết quả của thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phương pháp này;
- Thời hiệu của thẩm định giá;
- Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính.
Thông qua kết quả thẩm định giá tài sản chúng tôi có thể tư vấn cho đơn vị trong việc ra các quyết định:
- Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê… tài sản;
- Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ…
- Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp;
- Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi của các bên, tư vấn đầu tư và ra quyết định…;
- Làm cơ sở để đấu giá công khai…
